ЗАЯВКА НА КРЕДИТ



» » Ипотека на коммерческую недвижимость

Ипотека на коммерческую недвижимость



Стабилизация экономической ситуации в стране после кризиса стала причиной возвращения в действии многих банковских кредитных программ. Сегодня представителям бизнеса стала доступной коммерческая ипотека, которая представлена в качестве отдельной программы в таких банках, как:

ВТБ 24;
Сбербанк;
Юникредит банк;
Абсолют банк.

Ипотека на коммерческую недвижимость предусматривает предоставление финансирования заемщику при получении в залог объекта приобретаемой недвижимости или же уже имеющейся в его распоряжении ликвидной недвижимой собственности.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Особенности программы


Оформление ипотеки коммерческой недвижимости дает возможность стать собственником офисного, складского, производственного, торгового помещения, а также позволяет осуществлять покупку земельных участков, объектов гостиничного бизнеса и другой недвижимости. Важным требованием банка выступает обязательное получение дохода от использования недвижимости, объем которого должен превышать сумму процентов. Коммерческая ипотека, как разновидность программы финансирования бизнеса, предполагает наличие целого ряда особенностей, отличающей её от ипотеки жилой недвижимости.

Оформление кредита на приобретение коммерческой недвижимости предусматривает возможность регистрации договора ипотеки непосредственно на физическое лицо, а также на компанию, нуждающейся в выбранном объекте. В каждом из этих вариантов будут возникать различия в условиях кредитования: по сроку, сумме и ставке финансирования, а также в требованиях к пакету документов.

коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека


Коммерческая ипотека для малого бизнеса является реальным шансом на приобретение помещений, потребность в которых диктуют задачи бизнеса. Если в качестве заемщика выступает компания, как юридическое лицо, то банки могут выдать кредит сроком не более 10 лет с лимитом, определенным программными возможностями. Обычно кредитный максимум составляет порядка 40 миллионов рублей (финансирование возможно и в валюте). Банки требуют внесения первоначального взноса в размере от 20-30% стоимости недвижимости. Для оформления кредита требуется вся отчетная документация по бизнесу.

Коммерческая ипотека для физических лиц предполагает, что ссуда будет оформлена лично на владельца компании или на высокопоставленное должностное лицо. В этом случае банки предлагают более лояльные условия финансирования. Срок кредита может быть увеличен до 20 лет, сокращены требования по первоначальному взносу. Однако лимит кредитования будет рассчитываться уже в соответствии с личными финансовыми возможностями заемщика, что предполагает значительно меньшую сумму займа. Ставка для физических лиц будет находиться в пределах, соответствующих ставкам по кредитам на жилую недвижимость.

коммерческая ипотека для физических лиц

Отличия и получение коммерческой ипотеки


Коммерческая ипотека представляет собой ипотечный кредит, целью которого является приобретение нежилых помещений, как правило, для развития бизнеса. Коммерческая ипотека отличается от жилищного кредита более коротким сроком (от 3 до 12 лет, но 5 лет - самый распространенный срок) предоставления займа и более высоким процентом (до 16% годовых), а выдается чаще всего в валюте.

Обычно от заемщика требуется первоначальный взнос в размере до 40% от стоимости объекта. Клиент должен иметь постоянное место работы (не менее года) и открытый депозит, альтернативой которому может с успехом служить деятельность в малом бизнесе. В качестве залога выступает объект недвижимости.

Объектом коммерческой ипотеки часто становится недвижимость на имя крупной компании, по мнению которой, полное вложение средств в недвижимость на этапе развития - нерационально, а более предусмотрительным ходом считается вложить лишь часть средств, но обязательно в дорогой и современный объект, который окупит себя со временем и не устареет.

В сделке оформления коммерческой ипотеки обычно присутствует брокер, при помощи тесных связей которого со многими участниками рынка клиент с наибольшей выгодой для себя может воспользоваться услугами банков, страховщиков, оценщиков и риэлторов. Стоимость услуг ипотечного брокера может достигать 5% стоимости объекта.

Страховые компании очень востребованны при оформлении в ипотеку коммерческой недвижимости, как показывает опыт. Финансовые учреждения также получают выгоду от коммерческой ипотеки, но не пытаются расширять количество клиентов из-за недостатка собственных активов и долгосрочных пассивов, сложности правильной оценки благонадежности клиента, которую бывает непросто определить, из-за невозможности установления истинного владельца недвижимости, которая становится объектом аренды, переходит из рук в руки, подвергается рейдерскому захвату, и не только.

Параметрами определения банковского риска являются:

  • платежеспособность заемщика (схема и прозрачность бизнеса, его размеры, прибыльность и устойчивость);
  • способность заемщика внести заявленный первоначальный взнос;
  • ликвидность приобретаемого строения;
  • целевое назначение приобретаемого строения.

Задачей оценщиков является обеспечение безопасности банка в отношении финансовых рисков, ведь при недостаточно качественной работе этих специалистов кредитор может лишиться сотен тысяч долларов. Много помещений достаточно перспективны для развития бизнеса, но не соответствуют требованиям банков, поэтому, в первую очередь в расчет берется их ликвидность - это офисы и торговые площади, особенно, если они находятся в густонаселенном регионе.

На оценку объекта коммерческой ипотеки влияют:

  • техническое состояние помещения;
  • местоположение помещения;
  • удаленность от городской транспортной развязки (проезжей части, метро);
  • наличие необходимых коммуникаций, которые позволяют предпринимателю использовать помещение с наибольшей отдачей.

Коммерческая ипотека - достаточно перспективное направление в российском кредитовании, которое чаще является выбором крупных компаний. Это и выгода банкам, и организациям, бизнес которых не в последнюю очередь зависит от характеристики помещения.

Но спрос на нее растет не быстрыми темпами: часто требуется поручительство незаинтересованных лиц, двойной и дорогостоящий залог, возможность получить средства под залог недвижимости возможно собственнику (как это осуществить до того, пока клиент им не является?), а также множество парадоксов и нюансов законодательства, в результате чего развитие коммерческого кредитования приостанавливается.

В итоге многие бизнесмены предпочитают брать помещение в аренду, поэтому на данный момент коммерческая ипотека в России развита недостаточно.